Hiszpański rynek nieruchomości znów jest w pełnym rozkwicie. W tym tygodniu rząd zatwierdził pakiet 21 środków mających na celu zwiększenie dostępności rynku mieszkaniowego, regulację rynku najmu i zwiększenie podaży mieszkań w przystępnej cenie.

Dla wielu Belgów i Holendrów mieszkających w Hiszpanii, posiadających drugi dom lub rozważających zakup nieruchomości tutaj, naturalnie pojawia się pytanie: co to dla mnie oznacza?

Krótka odpowiedź: nie wszystkie środki bezpośrednio dotyczą właścicieli zagranicznych, ale niektóre zmiany są z pewnością istotne, jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość lub planujesz to robić w przyszłości.

Dlaczego Hiszpania interweniuje teraz?

Dostępność mieszkań stała się w ostatnich latach coraz poważniejszym problemem społecznym w Hiszpanii. Szczególnie młodzi Hiszpanie mają trudności z zakupem domu lub znalezieniem niedrogiego mieszkania na wynajem.

Jednocześnie popyt na nieruchomości utrzymuje się na wysokim poziomie.

Oficjalne dane hiszpańskiego urzędu statystycznego INE pokazują, że ceny mieszkań w drugim kwartale 2026 roku były średnio o 12,2% wyższe niż rok wcześniej. W przypadku domów już istniejących wzrost wyniósł nawet 12,9%. Ceny domów nowo wybudowanych wzrosły o 7,4%.

Nie oznacza to, że wartość każdego domu w Hiszpanii automatycznie wzrosła o ten sam procent. Rynek nieruchomości jest bardzo zróżnicowany w zależności od regionu, miasta i rodzaju nieruchomości. Wskazuje to jednak na siłę obecnego rynku.

Jaką dokładnie decyzję podjął rząd hiszpański?

6 października 2026 r. rząd zatwierdził dwa dekrety królewskie zawierające łącznie 21 środków .

Koncentrują się one na czterech głównych tematach: bardziej przystępnych cenowo mieszkaniach, tworzeniu większej liczby domów, większej stabilności dla najemców i wynajmujących oraz bardziej rygorystycznych przepisach dotyczących niektórych form wynajmu i inwestycji w nieruchomości.

Jednym z najbardziej rzucających się w oczy rozwiązań jest nowa linia finansowania w wysokości 10 miliardów euro dla osób, które chcą kupić swój pierwszy dom. W ramach programu TU CASA, po spełnieniu określonych warunków, możliwe jest udzielenie pożyczek do 50 000 euro.

Jest to przeznaczone przede wszystkim dla osób kupujących swój pierwszy dom w Hiszpanii. Nie jest to zatem po prostu nowa dotacja dla wszystkich, którzy chcą kupić drugi dom na Costa Blanca.

Szczególnie interesujące dla osób wynajmujących swoje mieszkania

Dla zagranicznych właścicieli inna część nowych przepisów prawdopodobnie stanie się znacznie ciekawsza.

Hiszpania chce wyjaśnić różnicę między zwykłym wynajmem mieszkań, wynajmem tymczasowym i wynajmem turystycznym.

W przypadku umów najmu tymczasowego wymagany jest uzasadniony i możliwy do udowodnienia powód tymczasowego charakteru umowy. Umowa najmu tymczasowego musi trwać dłużej niż 31 dni i co do zasady nie może trwać dłużej niż dwanaście miesięcy.

Jeśli ta sama nieruchomość i ten sam najemca zostaną następnie ponownie wynajęci na podstawie kolejnych umów czasowych, mogą wystąpić pewne konsekwencje. W przypadku więcej niż dwóch kolejnych umów między tymi samymi stronami dotyczących tej samej nieruchomości, pierwsza umowa może zostać uznana za standardową umowę najmu lokalu mieszkalnego zgodnie z nowymi przepisami.

Ma to istotne znaczenie np. dla właścicieli, którzy wynajmują swój dom na kilka miesięcy w roku, a następnie podpisują nową umowę tymczasową.

Przesłanie jest jasne: umowa najmu na kilka miesięcy nie może być wykorzystana do obejścia zasad standardowej umowy najmu mieszkania.

Wynajem wakacyjny również wraca do łask.

Wynajem turystyczny również cieszy się większym zainteresowaniem.

Nowe przepisy przewidują stawkę VAT w wysokości 10% dla mieszkań lub domów umeblowanych wynajmowanych temu samemu najemcy na okres maksymalnie 30 nocy, z pewnymi wyjątkami.

Dzięki temu rząd zamierza traktować wynajem turystyczny jako działalność gospodarczą, dla celów podatkowych.

Dla właścicieli apartamentów lub willi na Costa Blanca oznacza to przede wszystkim, że coraz ważniejsze staje się wcześniejsze ustalenie, jakiemu systemowi wynajmu podlega dana nieruchomość.

W końcu wynajem turystyczny, wynajem tymczasowy i standardowy wynajem lokali mieszkalnych to nie to samo. Każdy z nich ma swoje własne warunki i implikacje podatkowe.

Czy to oznacza, że nie masz już prawa wynajmować swojego domu?

NIE.

To jest chyba najważniejsza rzecz, którą należy podkreślić.

Nowe przepisy nie oznaczają, że zagraniczni właściciele nie będą już mogli wynajmować swoich domów. Przepisy stają się jednak coraz bardziej rygorystyczne, a coraz większą wagę przywiązuje się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

Ponadto autonomiczne regiony i gminy w Hiszpanii odgrywają ważną rolę w zakresie praktycznych regulacji dotyczących wynajmu turystycznego.

Każdy, kto planuje kupić nieruchomość z myślą o wynajmie, powinien nie kierować się wyłącznie ceną zakupu i potencjalnym zyskiem.

Pytanie powinno również brzmieć: co właściwie mogę zrobić z tą nieruchomością?

Co to oznacza dla kogoś, kto chce dziś kupić dom?

Tak naprawdę, jedna rzecz staje się coraz ważniejsza: dobra rada przed zakupem.

Kilka lat temu kupujący mogli kierować się głównie lokalizacją, ceną, liczbą sypialni i basenem.

Dziś dochodzą do tego kolejne pytania.

Czy nieruchomość można wynajmować turystom? Czy istnieją lokalne ograniczenia? Czy wymagana jest licencja turystyczna? Jakie są zasady wspólnoty mieszkaniowej? Jaki rodzaj umowy najmu jest odpowiedni dla zamierzonego przeznaczenia? Jakie są związane z tym implikacje podatkowe?

A co może jeszcze ważniejsze: czy odpowiedź na któreś z tych pytań ulegnie w przyszłości zmianie?

To nie są szczegóły, które chcesz poznać dopiero po zakupie.

Czy to zła wiadomość dla hiszpańskiego rynku nieruchomości?

Nie jest konieczne.

Hiszpański rynek nieruchomości pozostaje silny. Ceny domów wzrosły o 12,2% rok do roku w drugim kwartale 2026 roku.

Ponadto Hiszpania pozostaje szczególnie atrakcyjna dla nabywców zagranicznych. Zwłaszcza wzdłuż wybrzeża, połączenie klimatu, jakości życia, infrastruktury i śródziemnomorskiego stylu życia na świeżym powietrzu pozostaje główną atrakcją.

Poza tym dla Belgów i Holendrów coś jeszcze odgrywa często rolę.

Dla wielu kupujących dom w Hiszpanii to nie tylko inwestycja. To miejsce, w którym można mieszkać przez część roku, ugościć rodzinę i przyjaciół, spędzić zimę, a w końcu przeprowadzić się do Hiszpanii na stałe.

Wartość takiego domu nie jest więc wyrażana wyłącznie w euro.

Hiszpania się zmienia. Marzenie pozostaje.

Hiszpański rynek nieruchomości wyraźnie wkracza w nową fazę.

Rząd stara się zwiększyć dostępność rynku mieszkaniowego dla lokalnej ludności, jednocześnie wprowadzając bardziej rygorystyczne zasady dotyczące niektórych form wynajmu i inwestycji w nieruchomości.

Dla zagranicznych nabywców oznacza to przede wszystkim jedno: upewnij się, że jesteś dobrze poinformowany, zanim podejmiesz decyzję.

Na przykład nieruchomość idealnie nadająca się na drugi dom nie jest automatycznie najlepszym wyborem, jeśli chcesz ją również wynajmować turystom. A interesująca inwestycja na papierze niekoniecznie będzie odpowiednia dla Twoich osobistych planów.

Zasady się zmieniają. Rynek się zmienia. Ale sama Hiszpania pozostaje atrakcyjna.

Na szczęście słońce, klimat, gastronomia, przestrzeń, wypoczynek na świeżym powietrzu i typowy śródziemnomorski styl życia nie znikną z powodu nowego prawa.

Kupujesz dom w Hiszpanii? Spójrz dalej niż tylko na cegły i zaprawę.

W Global Spain uważamy, że ważne jest, aby zakup nie tylko wydawał się trafny dzisiaj, ale także, aby wydawał się trafny jutro.

Niezależnie od tego, czy marzysz o apartamencie na Costa Blanca, willi dla całej rodziny, nowym domu czy inwestycji: wszystko zaczyna się od dokładnego zrozumienia, co kupujesz i do czego chcesz to wykorzystać.

Ponieważ kupno domu w Hiszpanii to jedno.

Zakup odpowiedniego domu odpowiadającego Twoim planom to zupełnie inna sprawa.

Global Spain pomaga belgijskim i holenderskim kupującym dokonać wyboru dzięki znajomości lokalnego rynku.