Na razie właściciele domów wakacyjnych w Hiszpanii nie muszą już ubiegać się o krajowy numer NRA ( Número de Registro de Alquiler ), aby oferować swoje nieruchomości za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.com. Hiszpański Sąd Najwyższy uznał krajowy system rejestracji krótkoterminowego wynajmu za nieważny, eliminując tym samym istotny obowiązek administracyjny spoczywający na właścicielach obiektów noclegowych.

Orzeczenie to zapewnia dużą przejrzystość zagranicznym właścicielom wynajmującym nieruchomości w Hiszpanii. Jednocześnie nie oznacza to zniknięcia kontroli nad wynajmem wakacyjnym. Przepisy regionalne pozostają w mocy, a inne mechanizmy kontroli również będą nadal obowiązywać.

Sąd Najwyższy unieważnia rejestr krajowy

Numer NRA był częścią krajowego systemu rejestracji wprowadzonego przez rząd Hiszpanii w celu lepszego monitorowania rynku wynajmu turystycznego. Właściciele musieli się zarejestrować i uzyskać unikalny numer identyfikacyjny, zanim mogli oferować swoje nieruchomości za pośrednictwem internetowych platform wynajmu.

Jednak 21 maja 2026 roku hiszpański Sąd Najwyższy ( Tribunale Supremo ) orzekł, że rząd centralny przekroczył swoje uprawnienia. Według sądu, turystyka i znaczna część przepisów dotyczących wynajmu wakacyjnego leży w gestii regionów autonomicznych, które posiadają już własne systemy rejestracji. W rezultacie rejestr krajowy został uznany za nieważny, a obowiązek ubiegania się o numer NRA również wygasł.

Więcej informacji na temat wyroku można znaleźć na oficjalnej stronie internetowej Tribunal Supremo .

Kontrola nad czynszami pozostaje na swoim miejscu

Wyrok ten nie oznacza, że hiszpański rząd całkowicie traci nadzór nad rynkiem najmu. Wyrok dotyczy wyłącznie krajowego systemu rejestracji. Pozostałe instrumenty służące gromadzeniu informacji o działalności związanej z najmem pozostają w mocy.

W związku z tym zachowana zostaje tzw. Ventanilla Única Digital , cyfrowa platforma wymiany danych między platformami wynajmu a agencjami rządowymi. Zgodnie z orzeczeniem, obowiązek udostępniania rządowi określonych danych przez internetowe platformy wynajmu również pozostaje w mocy. Sąd Najwyższy wyjaśnia zatem, że monitorowanie i wymiana danych są możliwe, ale że dodatkowy rejestr krajowy, uzupełniający istniejące systemy regionalne, nie jest w tym celu konieczny.

Co to oznacza dla zagranicznych właścicieli?

Dla obywateli Belgii i Holandii posiadających nieruchomość w Hiszpanii zmieniają się przede wszystkim ramy administracyjne. Zniesienie numeru NRA nie oznacza, że właściciele będą mogli odtąd wynajmować swoje nieruchomości bez żadnych formalności. Decydujące pozostają przepisy regionu autonomicznego, w którym znajduje się nieruchomość.

Każdy, kto wynajmuje nieruchomość turystom, musi zatem nadal przestrzegać lokalnych i regionalnych przepisów. W wielu regionach, aby legalnie wynajmować nieruchomość, wymagane jest zezwolenie, zgłoszenie lub rejestracja w regionalnym rejestrze turystycznym. Dlatego ważne jest, aby właściciele nadal sprawdzali, jakie obowiązki obowiązują w ich regionie.

Możliwe konsekwencje dla tysięcy domów

Orzeczenie może mieć również konsekwencje dla właścicieli, którzy wcześniej borykali się z problemami z powodu braku krajowego numeru rejestracyjnego. Hiszpańskie media zwracają uwagę, że tysiące domów uznano za nieuregulowane, a nawet nielegalne, ponieważ nie zostały wpisane do krajowego rejestru, mimo że mogły spełniać wymogi regionalnych przepisów.

W szczególności w Andaluzji, mówi się o znacznej liczbie domów objętych tą procedurą. Według hiszpańskich doniesień, ponad 25 000 domów wakacyjnych zostało tam objętych zakazem, ponieważ nie zostały one uwzględnione w krajowym systemie. Wyrok ten może otworzyć istotne możliwości prawne dla niektórych z tych właścicieli.

Pewną rolę odegrały również przepisy europejskie.

Dyskusja nie ograniczała się tylko do Hiszpanii. Krajowy system rejestracji został wprowadzony między innymi w ramach europejskich przepisów mających na celu zwiększenie przejrzystości rynku wynajmu krótkoterminowego. Te europejskie przepisy nakładają na państwa członkowskie obowiązek gromadzenia i wymiany danych dotyczących działalności związanej z wynajmem.

Zdaniem Sądu Najwyższego nie wynika z tego jednak, że Hiszpania jest zobowiązana do utworzenia jednego centralnego rejestru, który byłby nadrzędny wobec istniejących systemów regionalnych. Trybunał orzekł, że przepisy europejskie mogą być również stosowane bez naruszania uprawnień regionów autonomicznych.

Nowa dyskusja między Madrytem a regionami

Orzeczenie po raz kolejny obnaża napięcia między hiszpańskim rządem centralnym a regionami autonomicznymi. Madryt chce uzyskać większą kontrolę nad rosnącym rynkiem wynajmu wakacyjnego, częściowo ze względu na wpływ na rynek nieruchomości w popularnych miastach turystycznych i regionach nadmorskich.

Regiony podkreślają jednak, że tradycyjnie odpowiadają za turystykę, politykę mieszkaniową i związane z tym zezwolenia. Według nich, rząd centralny nie może narzucać dodatkowych systemów, które zastępują lub pokrywają się z istniejącymi rejestracjami regionalnymi.

Rząd nadal broni systemu

Hiszpańskie Ministerstwo Mieszkalnictwa nadal podtrzymuje pierwotne rozwiązanie. Według ministerstwa, od momentu jego wprowadzenia w lipcu 2025 roku, system pomógł wykryć liczne nieprawidłowości na rynku najmu. Ponadto, według doniesień, setki tysięcy domów zostało pomyślnie zarejestrowanych, zarówno w celach turystycznych, jak i tymczasowych.

Niemniej jednak orzeczenie pozostawia niewiele miejsca na interpretację. Sąd Najwyższy przyznaje, że kontrola rynku najmu i wymiana danych to uzasadnione cele, ale orzeka, że centralny hiszpański rejestr nałożony na rejestry regionalne jest nie do utrzymania.

Dla właścicieli nieruchomości najważniejszy komunikat pozostaje zatem niezmienny: należy ściśle przestrzegać przepisów regionu autonomicznego, w którym znajduje się nieruchomość. W nadchodzących tygodniach i miesiącach okaże się, jakie praktyczne konsekwencje dla właścicieli, platform i rządów będzie miało orzeczenie.