Pour le moment, les propriétaires de résidences secondaires en Espagne n'ont plus besoin de demander un numéro NRA ( Número de Registro de Alquiler ) pour proposer leurs biens sur des plateformes comme Airbnb ou Booking.com. La Cour suprême espagnole a invalidé le système d'enregistrement national des locations de courte durée, supprimant ainsi une obligation administrative importante pour les propriétaires d'hébergements touristiques.

Cette décision apporte une grande clarté aux propriétaires étrangers qui louent un bien immobilier en Espagne. Pour autant, le contrôle des locations de vacances reste intact. Les réglementations régionales et les autres mécanismes de contrôle demeurent en vigueur.

La Cour suprême annule le registre national

Le numéro NRA faisait partie d'un système d'enregistrement national mis en place par le gouvernement espagnol afin de mieux contrôler le marché de la location touristique. Les propriétaires devaient s'enregistrer et obtenir un numéro d'identification unique avant de pouvoir proposer leur bien immobilier sur les plateformes de location en ligne.

Toutefois, le 21 mai 2026, le Tribunal suprême espagnol a jugé que le gouvernement central avait outrepassé ses compétences. Selon la Cour, le tourisme et une grande partie de la réglementation relative aux locations de vacances relèvent de la compétence des communautés autonomes, qui disposent déjà de leurs propres systèmes d'enregistrement. En conséquence, le registre national a été invalidé et l'obligation de demander un numéro NRA a été levée.

Vous trouverez de plus amples informations sur ce jugement sur le site officiel du Tribunal suprême .

Le contrôle des locations reste en place

Cette décision ne signifie pas que l'État espagnol perde totalement son contrôle sur le marché locatif. Le jugement concerne exclusivement le système national d'enregistrement. Les autres instruments destinés à recueillir des informations sur les activités locatives restent en vigueur.

Ainsi, la plateforme numérique Ventanilla Única Digital , destinée à l'échange de données entre les plateformes de location et les administrations publiques, est maintenue. Conformément à l'arrêt, l'obligation pour les plateformes de location en ligne de fournir certaines données à l'État demeure également en vigueur. La Cour suprême précise donc que le contrôle et l'échange de données sont possibles, mais qu'un registre national supplémentaire, venant s'ajouter aux systèmes régionaux existants, n'est pas forcément nécessaire.

Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires étrangers ?

Pour les Belges et les Néerlandais propriétaires d'un bien immobilier en Espagne, c'est principalement le cadre administratif qui change. La suppression du numéro NRA ne signifie pas que les propriétaires peuvent désormais louer leur bien sans formalités. La réglementation de la région autonome où se situe le bien reste applicable.

Toute personne louant un bien immobilier à des touristes doit donc continuer à respecter la réglementation locale et régionale. Dans de nombreuses régions, un permis, une obligation de déclaration ou une inscription au registre régional du tourisme restent nécessaires pour louer légalement. Il est donc important que les propriétaires vérifient régulièrement les obligations qui leur sont applicables dans leur région.

Conséquences possibles pour des milliers de foyers

Cette décision pourrait également avoir des conséquences pour les propriétaires ayant déjà rencontré des difficultés en raison de l'absence de numéro d'immatriculation national. Les médias espagnols soulignent que des milliers de logements ont été jugés irréguliers, voire illégaux, faute d'être inscrits au registre national, même s'ils respectaient la réglementation régionale.

En Andalousie notamment, un nombre important de résidences seraient concernées. Selon des sources espagnoles, plus de 25 000 résidences secondaires y seraient visées car elles n'étaient pas enregistrées dans le système national. Cette décision pourrait offrir une importante opportunité juridique à certains de ces propriétaires.

La réglementation européenne a également joué un rôle.

Le débat ne se limitait pas à l'Espagne. Le système national d'enregistrement avait été instauré, entre autres, dans le cadre de la réglementation européenne visant à accroître la transparence du marché de la location de courte durée. Cette réglementation européenne impose aux États membres de collecter et d'échanger des données sur les activités de location.

Toutefois, selon la Cour suprême, il ne s'ensuit pas que l'Espagne soit tenue d'établir un registre central unique qui prime sur les systèmes régionaux existants. La Cour a jugé que les règles européennes peuvent également être appliquées sans empiéter sur les compétences des régions autonomes.

Nouvelles discussions entre Madrid et les régions

Cette décision met une nouvelle fois en lumière les tensions entre le gouvernement central espagnol et les régions autonomes. Madrid souhaite exercer un contrôle accru sur le marché en pleine expansion des locations de vacances, notamment en raison de son impact sur le marché immobilier des villes touristiques et des zones côtières prisées.

Cependant, les régions soulignent qu'elles sont traditionnellement responsables du tourisme, de la politique du logement et des permis associés. Selon elles, le gouvernement central ne peut imposer de systèmes supplémentaires qui se substituent aux enregistrements régionaux existants ou qui font double emploi avec eux.

Le gouvernement continue de défendre le système

Le ministère espagnol du Logement maintient sa position quant à la mesure initiale. Selon le ministère, depuis sa mise en place en juillet 2025, le système a permis de déceler de nombreuses irrégularités sur le marché locatif. De plus, des centaines de milliers de logements auraient été enregistrés avec succès, tant pour la location touristique que pour la location saisonnière.

Néanmoins, l'arrêt ne laisse que peu de place à l'interprétation. La Cour suprême reconnaît que le contrôle du marché locatif et l'échange de données sont des objectifs légitimes, mais juge qu'un registre central espagnol superposé aux registres régionaux n'est pas juridiquement viable.

Pour les propriétaires, le message principal demeure donc inchangé : respecter scrupuleusement la réglementation de la région autonome où se situe le bien. Dans les semaines et les mois à venir, les conséquences concrètes de cette décision pour les propriétaires, les plateformes et les pouvoirs publics se préciseront.