Que faut-il prendre en compte lors de la réservation d'un Bed and Breakfast en Espagne ?

Les terrains rustiques sont ceux où seules les activités agricoles, forestières et naturelles peuvent être développées et sont autorisées. Les activités purement touristiques ne sont donc pas approuvées en principe. Ainsi, lorsqu'une Casa Rural, un B&B ou un camping est prévu sur ces terrains, il est nécessaire d'obtenir une autorisation spéciale de l'administration locale et régionale où spécifiquement pour ce terrain une utilisation autre que l'agriculture est autorisée. Dans ce cas, la parcelle doit avoir une taille d' au moins 5 000 m2, avec les places de stationnement appropriées, etc. Une DIC (Déclaration d'intérêt communautaire) peut être évitée lorsque les bâtiments n'occupent pas plus de 20 % de la surface de la parcelle, et ce par dérogation expresse de la mairie.

Le moyen le plus rapide d'obtenir une entreprise d'hébergement/restauration est de demander un permis « Casa Rural » .

La difficulté d'obtenir une autorisation pour ce type d'entreprise est qu'il faut avoir un projet soumis par un architecte, comprenant des études environnementales, des études d'ingénierie concernant le bruit, l'impact environnemental, la protection de l'environnement, la certification des fournisseurs d'eau et d'électricité qui garantissent que les clients peuvent utiliser ce service afin d'obtenir la licence d'un camping ou d'un hôtel.

Cela, dans les zones situées en dehors des zones urbanisées, à travers un avant-projet d'un architecte , qui doit être présenté à la mairie pour voir quelle est sa réponse pour passer la classification de l'utilisation de la parcelle de "agricole" à "commerciale". Cette action est appelée "Déclaration d'intérêt communautaire" (DIC), ce qui signifie simplement que bien que le terrain ne doive être utilisé qu'à des fins agricoles et forestières, la "communauté locale" accepte la parcelle pour une activité "commerciale" en raison de "l'intérêt général et du bénéfice de la communauté".

Si après avoir étudié le "pré-projet" la première impression de la Mairie est positive, il faudra préparer le "Projet définitif" , qui est un nouveau projet beaucoup plus détaillé, complété par des études d'impact environnemental, sanitaire, d'approvisionnement en énergie comme l'eau, l'électricité (il faut garantir qu'il y aura de l'eau potable ainsi qu'un approvisionnement en électricité suffisant pour tous les hôtes et les installations utilisées, que l'environnement ne sera pas endommagé, qu'il n'y aura pas de gaspillage d'eau ni de dommages aux infrastructures écologiques, etc.).

Ce projet final doit être soumis à la mairie qui décidera si elle approuve initialement le projet.

Dans le cas où la Mairie l'accepte, le projet sera transmis à CHACUN des différents départements du gouvernement régional pour approuver le projet : département du tourisme, département de la santé, département de l'environnement, de l'industrie, etc. Si UN seul de ces départements rejette le projet, celui-ci sera automatiquement rejeté.

Si le gouvernement régional approuve le projet, il vous indiquera tous les travaux nécessaires à réaliser dans la propriété. Il pourra vous demander les éléments suivants avant d'obtenir un permis pour ouvrir une chambre d'hôtes.

• Électricité : si l'électricité obtenue à partir de la ligne actuelle n'est pas suffisante pour réaliser l'activité prévue, vous devrez payer l'augmentation nécessaire, ce qui nécessite parfois l'installation d'une nouvelle ligne. (parfois cela nécessite l'exécution et le paiement de travaux d'infrastructure pour amener l'électricité d'une très longue distance jusqu'au domicile, l'installation de pylônes pour lesquels il faut obtenir l'autorisation des propriétaires des parcelles où sont installés les points et les pylônes, etc.) et... si nécessaire, même payer un nouveau transformateur pour recevoir plus d'électricité.
• Eau : L'eau potable est indispensable à l'activité. Vous devez donc vous assurer que le bien est raccordé à l'EAU POTABLE et, dans le cas contraire, vous devez payer les travaux de raccordement à partir du point de raccordement le plus proche ou installer un réservoir d'eau dans lequel vous alimentez en eau potable certifiée.

Alternativement, vous pouvez envisager de faire un forage sur votre terrain pour obtenir de l'eau pour la ferme. Dans ce cas, vous aurez à nouveau besoin de :

1. Détecter s'il y a de l'eau dans le sous-sol et que cette eau n'appartient pas à quelqu'un d'autre (il s'agit peut-être d'un conduit souterrain déclaré appartenant à un autre propriétaire ou à une autre entreprise).
2. Vérifiez la qualité de l’eau pour voir si elle répond aux normes de qualité.
3. Qu'il n'est pas interdit d'extraire de l'eau du sous-sol dans la zone
4. Préparer un projet technique signé et certifié par un ingénieur
5. Présenter le projet au gouvernement local espagnol pour obtenir l'approbation de la mairie
   Payer les frais des travaux du Puits
6. Installer les éléments nécessaires pour garantir la qualité de l'eau potable, tels que les systèmes de purification, etc., le tout avec des matériaux certifiés et approuvés par la Communauté européenne.

• Routes : Les autorités espagnoles peuvent vous demander d'améliorer les routes et les accès dans la région, parfois même en goudronnant les routes environnantes vers et depuis votre propriété.
• Epuration et traitement des eaux usées : le traitement des eaux résiduaires est indispensable pour obtenir une autorisation, impliquant parfois l'installation de systèmes et de stations de collecte et d'épuration.
• Et plus loin :
• Grand espace de stationnement suffisant pour la capacité maximale des invités
• Programmes de sécurité et de santé (en cas d'incendie, d'inondation, d'accident, etc.)

Ensuite, si TOUS les Départements régionaux acceptent le projet, le terrain où se trouve la propriété sera transféré de « rustique » à « commercial/hôtelier » et il vous sera demandé d'effectuer les travaux mentionnés ci-dessus selon les conditions administratives.

Une fois les travaux d'infrastructures terminés, vous pourrez demander le PERMIS D'ACTIVITÉ pour la mairie.

Autres exigences :
Obligatoire pour vous inscrire comme travailleur indépendant ou créer une société légalement enregistrée en Espagne.
Si vous servez de la nourriture dans l'établissement, vous devez obtenir une licence de transformation alimentaire (« food handler »). Même si vous avez obtenu cette licence dans votre pays d'origine, vous devez la faire légaliser en Espagne et/ou passer un examen (en espagnol).

Donc, en CONCLUSION, si vous envisagez d'ouvrir un B&B dans une campagne rustique, voici les étapes à suivre :

ÉTAPE 1. - OBTENTION DE LA DIC (« Déclaration d’Intérêt Communautaire »)
Avant-projet. Au moment où vous envisagez de démarrer une chambre d'hôtes en Espagne, la première chose à faire est de concevoir ce projet à travers des plans et une documentation de projet détaillée, rédigée par un architecte. Ce projet serait un premier projet que nous appelons avant-projet.

Délai moyen de préparation d'un avant-projet d'architecte : 1 à 3 mois

Première impression de la mairie. Ce projet doit être soumis au conseil municipal pour nous donner une idée si, une fois tous les travaux et adaptations possibles des bâtiments, infrastructures, etc. réalisés, la municipalité serait disposée à changer la classification du terrain et à approuver le projet.

Délai moyen pour obtenir une réponse de la mairie : 1 à 3 mois

Projet final. Préparation du projet final par l'architecte et le reste des ingénieurs. Après avoir obtenu la confirmation de la municipalité qu'elle serait disposée à approuver une déclaration d'intérêt communautaire de projet final, le projet final est élaboré au moyen de plans d'architectes, d'ingénieurs, etc., comme le prévoit cet article.

Délai moyen pour obtenir un projet final d'un architecte : 3 à 9 mois

Approbation par la mairie. Approbation du projet par la municipalité.

Délai moyen pour obtenir l'approbation finale du projet par la mairie : 6 à 12 mois

Approbation par le gouvernement régional. Approbation par tous les départements du gouvernement régional, tels que l'industrie, le tourisme, l'environnement, etc.

Délai moyen pour obtenir la réponse finale du gouvernement régional : 1 à 3 ans

Ainsi, le délai total pour obtenir le DIC peut prendre de 2 à 6 ans selon le projet et la région.

ÉTAPE 2. - PERMIS D'ACTIVITÉ
Une fois la déclaration d'intérêt communautaire obtenue, il faut présenter à la mairie un projet d'ouverture de permis. Celui-ci sera transmis à la mairie à partir d'un autre projet de l'architecte (cette fois-ci axé sur l'activité commerciale).

Cette licence peut durer de 1 à 4 ans selon le projet et la zone.

ÉTAPE 3. - ENREGISTREMENT EN TANT QU'ENTREPRISE
Si la mairie approuve le projet d'activité, vous obtiendrez alors la licence et vous aurez également besoin de :

Enregistrement de l'entreprise en tant qu'indépendant ou société, ainsi que toutes les exigences et permis de santé, de manipulation d'aliments, etc., et enregistrement de l'entreprise au Département du tourisme/des affaires.

Cette inscription peut prendre de 1 à 6 mois.

REMARQUES :

Les informations ci-dessus vous sont destinées si vous décidez d'ouvrir une chambre d'hôtes dans une campagne rurale d'Espagne. Si vous souhaitez ouvrir l'entreprise dans une zone « urbaine » et si la municipalité le permet, vous n'avez pas besoin d'obtenir le DIC (étape 1) et passez directement aux étapes 2 et 3.

Cet article n’est pas un guide officiel, il ne peut donc pas être utilisé sans les conseils appropriés de spécialistes.

Source : TLA Lawyers