¿Qué debes tener en cuenta al reservar un Bed and Breakfast en España?

El suelo rústico es aquel en el que únicamente se puede desarrollar una actividad agrícola, forestal y natural, por lo que en principio no se permiten actividades puramente turísticas. Así, cuando en este suelo se proyecta una Casa Rural, un B&B o un camping, se requiere obtener una autorización especial de la administración local y regional donde específicamente se permita para ese suelo un uso distinto al agrícola. En este caso, la parcela debe tener una superficie de al menos 5.000 m2, con las plazas de aparcamiento adecuadas, etc. Se puede evitar la DIC (Declaración de Interés Comunitario) cuando las edificaciones no ocupen más del 20% de la superficie de la parcela, y ello mediante exención expresa del Ayuntamiento.

La forma más rápida de conseguir un negocio de alojamiento/comida es solicitar un permiso de "Casa Rural" .

La dificultad para obtener la autorización para este tipo de negocio es que para obtener la licencia de camping u hotel es necesario contar con un proyecto presentado por un arquitecto, que incluya estudios ambientales, estudios de ingeniería en materia de ruido, de impacto ambiental, de protección del medio ambiente, certificación de proveedores de agua y electricidad que garanticen que los clientes pueden utilizar este servicio.

Esto, en zonas donde se encuentren fuera de las zonas urbanizadas, mediante un anteproyecto de arquitecto , que deberá presentarse al Ayuntamiento para ver cuál es su respuesta para pasar la clasificación del uso de la parcela de “agrícola” a “comercial”. Esta actuación se denomina “Declaración de Interés Comunitario” (DIC), que simplemente significa que aunque el terreno debe destinarse únicamente a fines agrícolas y forestales, la “comunidad local” acepta la parcela para la actividad “comercial” debido al “interés general y beneficio de la comunidad”.

En caso de que después de estudiar el "anteproyecto" la primera impresión del Ayuntamiento sea positiva, será necesario elaborar el "Proyecto Final" , que es un proyecto nuevo mucho más detallado, complementado con estudios de impacto ambiental, salud, suministro energético como agua, electricidad (se deben dar garantías de que habrá agua potable así como suministro eléctrico suficiente para todos los huéspedes y las instalaciones utilizadas, que no se dañará el medio ambiente, que no habrá derroche de agua ni daños a la infraestructura ecológica, etc.

Este proyecto final deberá ser presentado al Ayuntamiento, que decidirá si aprueba inicialmente el proyecto.

En el caso de que el Ayuntamiento lo acepte, el proyecto pasará a CADA UNO de los distintos departamentos de la Generalitat para que aprueben el proyecto: turismo, sanidad, medio ambiente, industria, etc. Si sólo UNO de estos departamentos rechaza el proyecto, éste quedará automáticamente rechazado.

Si el Gobierno Regional aprueba el proyecto, le indicará todas las obras necesarias que debe realizar en la propiedad. Es posible que le soliciten lo siguiente antes de obtener el permiso para abrir un bed and breakfast.

• Electricidad: si la electricidad obtenida de la línea actual no es suficiente para llevar a cabo el negocio previsto, habrá que pagar el aumento necesario, lo que en ocasiones requiere la instalación de una nueva línea (en ocasiones esto requiere la ejecución y pago de obras de infraestructura para llevar la electricidad desde una distancia muy larga hasta el domicilio, la instalación de torres para lo cual hay que obtener permiso de los propietarios de las parcelas donde se instalen los puntos y torres, etc.) y... si es necesario, incluso pagar un nuevo transformador para recibir más electricidad.
• Agua: El agua potable es fundamental para el negocio, por lo que deberás asegurarte de que el inmueble esté conectado a AGUA POTABLE y, en caso contrario, deberás pagar la obra para conectarla desde el punto de conexión más cercano o instalar un depósito de agua en el que suministres agua potable certificada.

Otra opción es hacer un pozo en el terreno para obtener agua para la granja. En este caso, necesitarás:

1. Detectar si hay agua en el subsuelo, y que esta agua no sea de otra persona (quizás se trate de un conducto subterráneo declarado propiedad de otro propietario o empresa).
2. Verifique la calidad del agua para ver si cumple con los estándares de calidad.
3. Que no se prohíbe extraer agua del subsuelo en la zona
4. Elaborar un proyecto técnico firmado y certificado por un ingeniero.
5. Presentar el proyecto al gobierno local español para obtener la aprobación del Ayuntamiento
   Pagar los costos de las obras del Pozo
6. Instalar los elementos necesarios para garantizar la calidad del agua potable, tales como sistemas de depuración, etc., todo ello con materiales certificados y homologados por la Comunidad Europea.

• Carreteras: Las autoridades españolas pueden exigirle que mejore las carreteras y los accesos en la zona, a veces incluso asfaltando los caminos circundantes hacia y desde su propiedad.
• Depuración y tratamiento de aguas residuales: el tratamiento de las aguas residuales es imprescindible para obtener el permiso, implicando en ocasiones la instalación de sistemas y plantas de recogida y depuración.
• Y además:
• Amplio espacio de estacionamiento suficiente para la capacidad máxima de huéspedes.
• Programas de seguridad y salud (en caso de incendio, inundaciones, accidentes, etc.)

Luego, si TODOS los Departamentos regionales aceptan el proyecto, el terreno donde se ubica la propiedad pasará de “rústico” a “comercial/hotelero” y se le solicitará que realice las obras mencionadas anteriormente de acuerdo con las condiciones de la administración.

Una vez finalizadas las obras de infraestructura se podrá solicitar el PERMISO DE ACTIVIDAD ante el Ayuntamiento.

Otros requisitos:
Es obligatorio darse de alta como autónomo o constituir una empresa legalmente registrada en España.
Si sirves comida en el establecimiento, deberás obtener una licencia de manipulación de alimentos (“manipulador de alimentos”). Aunque hayas obtenido esta licencia en tu país de origen, deberás legalizarla en España y/o aprobar un examen (en español).

Así que, en CONCLUSIÓN, si estás pensando en abrir un B&B en un entorno rural, estos son los pasos a seguir:

PASO 1.- OBTENCIÓN DE LA DIC (“Declaración de Interés Comunitario”)
Anteproyecto. En el momento en el que se tiene en mente poner en marcha un bed and breakfast en España, lo primero que se tiene que hacer es diseñar dicho proyecto mediante planos y documentación detallada del proyecto, redactada por un arquitecto. Este proyecto sería un primer proyecto al que llamamos anteproyecto.

Tiempo medio de elaboración de un anteproyecto de arquitecto: 1-3 meses

Primera impresión del ayuntamiento. Este proyecto debe presentarse al ayuntamiento para que nos hagamos una idea de si, una vez realizadas todas las posibles obras y adecuaciones de edificaciones, infraestructuras, etc., el ayuntamiento estaría dispuesto a cambiar la calificación del terreno y aprobar el proyecto.

Tiempo medio para obtener una respuesta del Ayuntamiento: 1-3 meses

Proyecto final. Elaboración del proyecto final por parte del arquitecto y el resto de ingenieros. Una vez obtenida la confirmación por parte del Ayuntamiento de que estaría dispuesto a aprobar una declaración de interés comunitario de diseño final, se redacta el proyecto final mediante planos de arquitectos, ingenieros, etc., tal y como se establece en este artículo.

Tiempo medio para obtener un proyecto final de un arquitecto: 3-9 meses

Aprobación del ayuntamiento. Aprobación del proyecto por parte del municipio.

El tiempo promedio para obtener la aprobación del proyecto final por parte del ayuntamiento es de 6 a 12 meses.

Aprobación por parte del gobierno regional. Aprobación por parte de todos los departamentos del gobierno regional, como industria, turismo, medio ambiente, etc.

Tiempo medio para obtener respuesta final del gobierno regional: 1-3 años

Entonces, el tiempo total para obtener el DIC puede tomar de 2 a 6 años dependiendo del proyecto y la región.

PASO 2.- PERMISO DE ACTIVIDAD
Una vez obtenida la declaración de interés comunitario, se debe presentar en el ayuntamiento un proyecto de licencia de apertura, que será trasladado al ayuntamiento a partir de otro proyecto del arquitecto (esta vez centrado en la actividad empresarial).

Esta licencia puede durar entre 1 y 4 años dependiendo del proyecto y la zona.

PASO 3.- REGISTRO COMO EMPRESA
Si el ayuntamiento aprueba el proyecto para la actividad, entonces obtendrás la licencia y luego también necesitarás:

Inscripción de la empresa como autónomo o sociedad anónima, así como todos los requisitos y permisos sanitarios, manipulador de alimentos, etc., y alta de la empresa en el Dpto. de turismo/empresa.

Este registro puede tardar entre 1 y 6 meses.

NOTAS:

La información anterior está dirigida a ti si decides montar un bed and breakfast en una zona rural de España. Si quieres abrir el negocio en una zona "urbana", y si el ayuntamiento lo permite, no necesitas obtener el DIC (paso 1) y pasas directamente a los pasos 2 y 3.

Este artículo no es una guía oficial, por lo que no puede utilizarse sin el asesoramiento adecuado de especialistas.

Fuente: Abogados TLA