Eigentümer von Ferienwohnungen in Spanien benötigen ab sofort keine nationale Registrierungsnummer (NRA- Nummer, Número de Registro de Alquiler ) mehr, um ihre Objekte über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anzubieten. Der spanische Oberste Gerichtshof hat das nationale Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen für ungültig erklärt und damit eine wichtige administrative Verpflichtung für Vermieter von Ferienunterkünften beseitigt.

Das Urteil schafft große Klarheit für ausländische Eigentümer, die in Spanien eine Immobilie vermieten. Gleichzeitig bedeutet dies nicht, dass die Kontrolle über Ferienwohnungen aufgehoben wird. Regionale Regelungen und andere Kontrollmechanismen bleiben weiterhin in Kraft.

Oberster Gerichtshof annulliert nationales Register

Die NRA-Nummer war Teil eines nationalen Registrierungssystems, das von der spanischen Regierung eingeführt wurde, um den Markt für touristische Ferienwohnungen besser zu überwachen. Eigentümer mussten sich registrieren und eine eindeutige Identifikationsnummer erhalten, bevor sie ihre Immobilie über Online-Vermietungsplattformen anbieten konnten.

Am 21. Mai 2026 urteilte der spanische Oberste Gerichtshof ( Tribunal Supremo ), dass die Zentralregierung ihre Befugnisse überschritten habe. Laut Gericht fallen Tourismus und ein Großteil der Vorschriften für Ferienwohnungen in die Zuständigkeit der autonomen Regionen, die bereits über eigene Registrierungssysteme verfügen. Infolgedessen wurde das nationale Register für ungültig erklärt, und die Pflicht zur Beantragung einer NRA-Nummer entfiel.

Weitere Informationen zum Urteil finden Sie auf der offiziellen Website des Tribunals Supremo .

Die Kontrolle über Mietobjekte bleibt bestehen

Das Urteil bedeutet nicht, dass die spanische Regierung die Aufsicht über den Mietmarkt vollständig verliert. Es bezieht sich ausschließlich auf das nationale Registrierungssystem. Andere Instrumente zur Erfassung von Informationen über Mietaktivitäten bleiben bestehen.

Die sogenannte Ventanilla Única Digital , eine digitale Plattform für den Datenaustausch zwischen Vermietungsplattformen und Regierungsbehörden, bleibt somit bestehen. Laut Urteil bleibt auch die Verpflichtung für Online-Vermietungsplattformen, bestimmte Daten an die Regierung zu übermitteln, bestehen. Der Oberste Gerichtshof stellt daher klar, dass Überwachung und Datenaustausch zwar möglich sind, ein zusätzliches nationales Register neben den bestehenden regionalen Systemen hierfür aber nicht zwingend erforderlich ist.

Was bedeutet das für ausländische Eigentümer?

Für Belgier und Niederländer mit Immobilien in Spanien ändert sich vor allem der Verwaltungsrahmen. Die Abschaffung der NRA-Nummer bedeutet nicht, dass Eigentümer ihre Immobilien ab sofort formalitätsfrei vermieten können. Die Bestimmungen der jeweiligen autonomen Region, in der sich die Immobilie befindet, bleiben maßgeblich.

Wer eine Immobilie an Touristen vermietet, muss daher weiterhin die lokalen und regionalen Bestimmungen einhalten. In vielen Regionen ist für eine legale Vermietung nach wie vor eine Genehmigung, eine Meldepflicht oder die Eintragung in ein regionales Tourismusregister erforderlich. Vermieter sollten sich daher regelmäßig informieren, welche Verpflichtungen in ihrer jeweiligen Region gelten.

Mögliche Folgen für Tausende von Haushalten

Das Urteil könnte auch Auswirkungen auf Eigentümer haben, die zuvor aufgrund fehlender nationaler Registrierungsnummer Probleme hatten. Spanische Medien weisen darauf hin, dass Tausende von Häusern als unregelmäßig oder sogar illegal eingestuft wurden, weil sie nicht im nationalen Register eingetragen waren, obwohl sie möglicherweise den regionalen Vorschriften entsprachen.

Insbesondere in Andalusien sollen zahlreiche Häuser betroffen sein. Spanischen Berichten zufolge wurden dort über 25.000 Ferienhäuser ins Visier genommen, da sie nicht in das nationale System eingebunden waren. Das Urteil könnte einigen dieser Eigentümer neue rechtliche Möglichkeiten eröffnen.

Auch europäische Regulierungen spielten eine Rolle.

Die Diskussion beschränkte sich nicht allein auf Spanien. Das nationale Registrierungssystem war unter anderem im Rahmen europäischer Regelungen eingeführt worden, die auf mehr Transparenz im Markt für Kurzzeitvermietungen abzielen. Diese europäischen Regelungen verpflichten die Mitgliedstaaten zur Erhebung und zum Austausch von Daten über Vermietungsaktivitäten.

Laut Oberstem Gerichtshof folgt daraus jedoch nicht, dass Spanien verpflichtet ist, ein zentrales Register einzurichten, das über den bestehenden regionalen Systemen steht. Das Gericht urteilte, dass die europäischen Regeln auch angewendet werden können, ohne die Befugnisse der autonomen Regionen zu beeinträchtigen.

Neue Gespräche zwischen Madrid und den Regionen

Das Urteil verdeutlicht einmal mehr die Spannungen zwischen der spanischen Zentralregierung und den autonomen Regionen. Madrid will mehr Kontrolle über den wachsenden Markt für Ferienwohnungen erlangen, unter anderem aufgrund der Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in beliebten Touristenstädten und Küstenregionen.

Die Regionen weisen jedoch darauf hin, dass sie traditionell für Tourismus, Wohnungspolitik und die damit verbundenen Genehmigungen zuständig sind. Ihrer Ansicht nach darf die Zentralregierung keine zusätzlichen Systeme einführen, die bestehende regionale Registrierungen ersetzen oder mit ihnen überschneiden.

Die Regierung verteidigt das System weiterhin.

Das spanische Wohnungsbauministerium hält weiterhin an der ursprünglichen Maßnahme fest. Laut Ministerium hat das System seit seiner Einführung im Juli 2025 dazu beigetragen, zahlreiche Unregelmäßigkeiten auf dem Mietmarkt aufzudecken. Darüber hinaus wurden Berichten zufolge Hunderttausende von Wohnungen erfolgreich registriert, sowohl für touristische als auch für temporäre Vermietungen.

Dennoch lässt das Urteil wenig Interpretationsspielraum. Der Oberste Gerichtshof erkennt zwar an, dass die Kontrolle des Mietmarktes und der Datenaustausch legitime Ziele sind, urteilt aber, dass ein zentrales spanisches Register, das die regionalen Register ergänzt, rechtlich nicht haltbar ist.

Für Vermieter bleibt die wichtigste Botschaft daher unverändert: Die Regeln der autonomen Region, in der sich die Immobilie befindet, müssen strikt eingehalten werden. In den kommenden Wochen und Monaten wird sich zeigen, welche praktischen Konsequenzen das Urteil für Eigentümer, Plattformen und Regierungen haben wird.